Lettre de session, septembre 2026
Chères collègues, chers collègues
Mesdames, Messieurs
La pénurie de logements dans de nombreuses régions de Suisse préoccupe les responsables politiques. La motion 24.3961 (Aeschi) vise notamment à remédier à ce problème en renforçant la « Lex Koller » (loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, LFAIE). Ce n’est toutefois pas la bonne voie : le retour à la « Lex Friedrich » de 1985, demandé par l’auteur de la motion, est inefficace et aurait même des effets négatifs ; les problèmes de pénurie de logements et de hausse des loyers resteraient non seulement sans solution, mais s’aggraveraient. Vous trouverez ci-dessous l’exposé des arguments détaillé.
À noter :
Le 22 septembre 2026 aura lieu notre événement de session intitulé « Durcir la Lex Koller ? Analyse économique et juridique en matière immobilière ». Les intervenants discuteront des répercussions d’un éventuel durcissement de la Lex Koller, notamment sur le marché du logement, la place économique et d’investissement suisse ainsi que sur le développement des régions touristiques – et se tiendront à disposition pour un débat politique (voir au verso le programme détaillé de l’événement AIS).
La présente lettre de session présente une analyse des principaux dossiers du point de vue du secteur immobilier. Nous vous remercions de votre intérêt et de votre engagement en faveur de conditions-cadres durables dans le domaine du logement.
Beat Walti, Président AIS, Conseiller national
Renforcement de la Lex Koller
La motion demande de revenir sur l’évolution de la LFAIE, dite « Lex Koller », telle qu’elle s’est développée au cours des quatre dernières décennies, et donc de durcir considérablement les règles actuelles. L’objectif est de rétablir, pour l’acquisition de résidences principales, de résidences secondaires et de résidences de vacances, ainsi que d’immeubles collectifs et d’immeubles commerciaux, la législation en vigueur en 1985, dite « Lex Friedrich ».
À noter : la consultation relative à un projet de loi du Conseil fédéral sur le même sujet s’est achevée en juillet 2026.
Les durcissements exigés par la motion (et proposés également dans le projet soumis à consultation) reposent sur des hypothèses erronées : dès aujourd’hui, le marché immobilier suisse est dominé par des investisseurs suisses – les investisseurs étrangers jouent un rôle absolument mineur en termes de volume. L’analyse d’impact réglementaire publiée par le Conseil fédéral lui-même en novembre 2025 le montre clairement : cette idée de révision de la Lex Koller est non seulement inefficace, mais elle aggraverait même les problèmes actuels du marché du logement, tels que la pénurie de logements. Un durcissement de la Lex Koller ne permettrait pas non plus d’empêcher la hausse des loyers.
L’AIS entend s’attaquer aux causes réelles de la pénurie de logements et de la hausse des loyers : Ce ne sont pas seulement les besoins croissants en surface par personne (liés notamment au vieillissement de la population et à la taille moyenne plus réduite des ménages) et la croissance démographique qui sont à l’origine de cette pénurie, mais aussi les possibilités insuffisantes en matière de densification urbaine ainsi que les procédures d’autorisation et de recours (trop) longues et complexes pour les projets de construction. Celles-ci retardent, renchérissent et empêchent la réalisation de nouveaux projets.
Attribution à la Confédération d'une compétence en matière de financement de la réparation des dommages causés aux bâtiments par les tremblements de terre. Arrêté fédéral
Dans son message, le Conseil fédéral se prononce en faveur d’une participation des propriétaires immobiliers aux coûts de réparation des dommages causés aux bâtiments par les tremblements de terre. L’AIS s’oppose à une telle obligation conditionnelle : les tremblements de terre constituent un risque entièrement assurable par le secteur privé – celui-ci est mieux couvert par des assurances spécialisées bénéficiant d’une réassurance internationale. De plus, la « pseudo-assurance » présentée, prise en charge par les propriétaires immobiliers eux-mêmes, crée des incitations inopportunes tout en réduisant la responsabilité individuelle (fédéraliste). Une obligation conditionnelle de l’État nécessiterait de garantir des valeurs immobilières harmonisées à l’échelle nationale, et les investisseurs immobiliers institutionnels devraient constituer des provisions considérables, ce qui pourrait peser lourdement sur leur comptabilité analytique.
Revenir à l'essence même de la fonction de l'Isos
Cette motion charge le Conseil fédéral de ramener l’effet de l’Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (ISOS) à son essence et aux intentions initiales du législateur. Aujourd’hui, les projets de construction liés à des sites construits protégés ne sont souvent autorisés que s’ils présentent un intérêt national prépondérant. La motion demande une modification de la loi afin que cette condition ne s’applique plus que lorsque la Confédération agit en tant que maître d’ouvrage.
L’AIS approuve cette motion : les répercussions de l’ISOS dans la pratique sont parfois considérables et confèrent de facto à la Confédération des compétences qui dépassent l’objectif initial de l’ISOS. Il est important et juste que certains sites de Suisse soient protégés et préservés. Il est toutefois tout aussi important de procéder à une mise en balance raisonnable des intérêts afin de lutter contre les blocages et les lourdeurs administratives liés aux projets de construction – et de permettre le développement du parc immobilier existant, y compris la rénovation (énergétique).